F\u00fcr eine 3-Millionen-Euro-Villa in Marbella f\u00e4llt keine andere Grunderwerbsteuer an, nur weil der K\u00e4ufer in London, Genf oder Dubai lebt. Die Steuern f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer in Spanien richten sich in erster Linie nach der Immobilie, der Transaktionsstruktur und dem steuerlichen Wohnsitz des Eigent\u00fcmers \u2013 nicht nach der Staatsangeh\u00f6rigkeit. F\u00fcr einen K\u00e4ufer aus dem Ausland ist es jedoch von entscheidender Bedeutung zu wissen, welche Steuern anfallen, wann sie f\u00e4llig sind und wer die Steuerpflicht tr\u00e4gt, um den Kauf mit Zuversicht t\u00e4tigen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n
Bei einer Luxusimmobilie an der Costa del Sol sollten die Steuern bereits bei den ersten Budgetgespr\u00e4chen ber\u00fccksichtigt werden. Sie wirken sich nicht nur auf die bei Vertragsabschluss erforderlichen Mittel aus, sondern auch auf die j\u00e4hrlichen Kosten f\u00fcr den Unterhalt einer Zweitwohnung sowie auf den sp\u00e4teren Verkaufserl\u00f6s. Die nachstehenden Zahlen bieten einen klaren Planungsrahmen, doch eine pers\u00f6nliche Beratung durch einen unabh\u00e4ngigen spanischen Steuerberater bleibt unerl\u00e4sslich, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten.<\/p>\n
Die erste Frage lautet, ob es sich bei der Immobilie um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau<\/a> handelt. Diese Unterscheidung bestimmt die H\u00f6he der wesentlichen Steuerbelastung.<\/p>\n Eine Bestandsimmobilie in Andalusien unterliegt in der Regel der \u201eImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales\u201c (ITP). Der derzeitige allgemeine Steuersatz betr\u00e4gt 7 % des steuerpflichtigen Wertes. In der Praxis ist dies in der Regel der h\u00f6here Wert aus dem angegebenen Kaufpreis und dem offiziellen Referenzwert der Immobilie, sofern ein solcher vorliegt.<\/p>\n F\u00fcr K\u00e4ufer, die an M\u00e4rkte mit moderaten Transaktionssteuern gew\u00f6hnt sind, stellen diese Kosten oft den gr\u00f6\u00dften Einzelposten neben dem Kaufpreis selbst dar. Bei einer gebrauchten Villa im Wert von 2 Millionen Euro entsprechen 7 % einem Betrag von 140.000 Euro. Ein sorgf\u00e4ltig ausgearbeitetes Kaufbudget verhindert den unerw\u00fcnschten Eindruck, dass diese Kosten erst nachtr\u00e4glich ber\u00fccksichtigt wurden.<\/p>\n Der offizielle Referenzwert verdient besondere Beachtung. Er spiegelt m\u00f6glicherweise nicht die Feinheiten wider, die einer Immobilie in Marbella ihren Wert verleihen \u2013 eine abgeschiedene Lage in der Sierra Blanca, einen au\u00dfergew\u00f6hnlichen Meerblick, eine ma\u00dfgeschneiderte Innenausstattung oder eine seltene Lage direkt am Strand. Dennoch kann er eine steuerliche Untergrenze festlegen. Liegt kein Referenzwert vor, gewinnen der Vertragspreis und eine eventuelle Wertermittlung an Bedeutung.<\/p>\n Eine neu errichtete Wohnimmobilie, die von einem Bautr\u00e4ger erworben wird, unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer (in Spanien als IVA bezeichnet) in H\u00f6he von 10 %. In Andalusien zahlen K\u00e4ufer zudem die Stempelsteuer (AJD), die bei Transaktionen mit Wohnneubauten in der Regel 1,2 % betr\u00e4gt.<\/p>\n Das bedeutet, dass f\u00fcr eine neue Villa im Wert von 2 Millionen Euro vor Abzug der Honorare f\u00fcr Fachleute 224.000 Euro an IVA und AJD anfallen k\u00f6nnen. Bei Grundst\u00fccken, Gewerbeimmobilien, separat verkauften Parkpl\u00e4tzen und bestimmten Unternehmenstransaktionen kann die steuerliche Behandlung abweichen; hier kann eine Mehrwertsteuer von 21 % gelten. Dies ist ein Grund, warum ein K\u00e4ufer den rechtlichen Status einer Immobilie fr\u00fchzeitig kl\u00e4ren sollte, anstatt sich auf die Beschreibung in einer Brosch\u00fcre als \u201eneu\u201c zu verlassen.<\/p>\n Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren sind gesetzlich vorgeschrieben und im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis in der Regel gering, sollten jedoch dennoch im Budget ber\u00fccksichtigt werden. Anwaltskosten, Bewertungskosten und gegebenenfalls Kosten f\u00fcr die Hypothekenvermittlung fallen nicht unter die Steuer. Als grobe Planungsgr\u00f6\u00dfe sehen ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer bei einem Wiederverkauf oft einen Aufschlag von etwa 10 % bis 13 % auf den vereinbarten Preis vor, wobei der genaue Betrag vom Preis, der Struktur und den professionellen Dienstleistungen abh\u00e4ngt.<\/p>\n Eine spanische Hypothek kann weitere Details mit sich bringen. Seit den Gesetzesreformen \u00fcbernehmen die Kreditgeber in der Regel bestimmte Kosten f\u00fcr die Hypothekenurkunde, doch die K\u00e4ufer bleiben weiterhin f\u00fcr ihre eigene Sorgfaltspr\u00fcfung, die Wertermittlung und die vereinbarten Bankgeb\u00fchren verantwortlich. Die Kaufurkunde und die Hypothekenurkunde sollten als miteinander verbundene, aber getrennte Transaktionen gepr\u00fcft werden.<\/p>\n Der Besitz einer spanischen Immobilie bringt j\u00e4hrliche Verpflichtungen mit sich, unabh\u00e4ngig davon, ob sie in jeder Ferienzeit genutzt wird oder den gr\u00f6\u00dften Teil des Jahres leer steht. Bei diesen Abgaben handelt es sich in Spanien nicht um Strafsteuern f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, doch sie wirken sich auf die tats\u00e4chlichen Kosten des Eigentums aus.<\/p>\n Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die j\u00e4hrliche kommunale Grundsteuer. Sie basiert auf dem Katasterwert und nicht auf dem Marktwert, und der Steuersatz variiert je nach Gemeinde. Marbella, Benahav\u00eds und Estepona wenden jeweils ihre eigenen lokalen Vorschriften und Abrechnungsmodalit\u00e4ten an.<\/p>\n Eigent\u00fcmer k\u00f6nnen zudem Geb\u00fchren f\u00fcr die M\u00fcllabfuhr und, in einigen Wohnanlagen, Gemeinschaftsgeb\u00fchren erhalten. Bei einer gehobenen<\/a>, bewachten Wohnanlage<\/a> k\u00f6nnen die Gemeinschaftsgeb\u00fchren betr\u00e4chtlich sein, wenn sie einen 24-Stunden-Sicherheitsdienst, gepflegte Au\u00dfenanlagen, Wellnesseinrichtungen oder einen privaten Zugang finanzieren. Es handelt sich dabei nicht um Steuern, doch sie stellen einen wesentlichen Bestandteil des Besitzes einer gut verwalteten Immobilie dar.<\/p>\n Ein Nichtans\u00e4ssiger, der eine spanische Immobilie zur privaten Nutzung besitzt, muss unter Umst\u00e4nden eine Einkommensteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige erkl\u00e4ren, selbst wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt. Diese wird auf der Grundlage eines fiktiven Einkommens berechnet, in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, und nicht auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie.<\/p>\n Der anzuwendende Steuersatz h\u00e4ngt davon ab, wo der Eigent\u00fcmer seinen Wohnsitz hat. Personen mit Wohnsitz in EU- und EWR-L\u00e4ndern profitieren in der Regel von einem Steuersatz von 19 %, w\u00e4hrend der Standardsatz f\u00fcr viele andere Nichtans\u00e4ssige bei 24 % liegt. Die Steuererkl\u00e4rung wird in der Regel j\u00e4hrlich eingereicht. F\u00fcr viele Eigent\u00fcmer handelt es sich um eine geringe Belastung, doch die Nichtbeachtung dieser Verpflichtung kann bei einem sp\u00e4teren Verkauf zu unn\u00f6tigen Komplikationen f\u00fchren.<\/p>\nBestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer<\/h3>\n
Neubauimmobilien: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer<\/h3>\n
Die neben den Steuern anfallenden Kosten<\/h3>\n
J\u00e4hrliche Steuern f\u00fcr nicht ans\u00e4ssige Eigent\u00fcmer<\/h2>\n
Lokale Grundsteuer und kommunale Abgaben<\/h3>\n
Einkommensteuer f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige bei privater Nutzung<\/h3>\n