Ein Immobilienkauf in Marbella ist erst dann vollst\u00e4ndig gesichert, wenn die Schl\u00fcssel \u00fcbergeben werden. Der endg\u00fcltige Schutz entsteht erst, wenn Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wird \u2013 einem \u00f6ffentlichen Register, das das Eigentumsrecht, eingetragene Belastungen und die rechtliche Beschreibung der Immobilie festh\u00e4lt. Dieser Leitfaden zu den spanischen Grundbuchgeb\u00fchren erl\u00e4utert, womit K\u00e4ufer rechnen m\u00fcssen, was die Geb\u00fchr abdeckt und warum dieser abschlie\u00dfende Verwaltungsschritt dieselbe sorgf\u00e4ltige Aufmerksamkeit verdient wie die Immobilie selbst.<\/p>\n
F\u00fcr internationale K\u00e4ufer wird die Eintragung h\u00e4ufig zusammen mit Steuern, Notargeb\u00fchren und Rechtskosten in einem einzigen Kostenvoranschlag zusammengefasst. In der Praxis hat jeder Posten einen anderen Zweck. Das Verst\u00e4ndnis dieser Unterscheidung sorgt f\u00fcr Klarheit in der Abrechnungsaufstellung und tr\u00e4gt dazu bei, dass der Erwerb einer Villa an der Golden Mile, einer Residenz am Strand oder eines Hauses in Benahav\u00eds mit der Sicherheit erfolgt, die man von einer bedeutenden Investition erwartet.<\/p>\n
Das spanische Grundbuchamt, das \u201eRegistro de la Propiedad\u201c, erfasst Rechte an Immobilien. Nach der Beurkundung vor einem Notar wird die unterzeichnete \u00f6ffentliche Urkunde (escritura) dem Grundbuchamt zur Pr\u00fcfung und Eintragung vorgelegt. Nach der Eintragung erscheint der K\u00e4ufer als rechtm\u00e4\u00dfiger Eigent\u00fcmer, und der Grundbucheintrag gibt alle Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nie\u00dfbrauchrechte oder sonstigen eintragungsf\u00e4higen Rechte wieder, die die Immobilie betreffen.<\/p>\n
Die Eintragung ist im technischen Sinne zwar grunds\u00e4tzlich freiwillig, stellt jedoch eine unverzichtbare Absicherung dar. Ein eingetragener K\u00e4ufer profitiert vom Schutz durch das \u00f6ffentliche Register, w\u00e4hrend ein Kreditgeber in der Regel die Eintragung seiner Hypothek verlangt. Bei einer Premium-Immobilie, bei der die Eigentumsgeschichte, Grundst\u00fccksgrenzen und planungsrechtliche Aspekte besondere Sorgfalt erfordern k\u00f6nnen, ist es keine sinnvolle Abk\u00fcrzung, die Urkunde nicht eintragen zu lassen.<\/p>\n
Das Grundbuch ersetzt keine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Sorgfaltspr\u00fcfung. Es h\u00e4lt die ihm vorgelegte Rechtslage fest und gleicht die Urkunde mit seinen Eintr\u00e4gen ab. Die Arbeit eines Rechtsanwalts vor dem Vertragsabschluss bleibt unerl\u00e4sslich: die \u00dcberpr\u00fcfung des Eigentumsrechts, der Belastungen<\/a>, der planungsrechtlichen Aspekte, der Gemeinschaftsunterlagen sowie der \u00dcbereinstimmung zwischen der verkauften Immobilie und der in der Urkunde beschriebenen Immobilie.<\/p>\n Die Grundbuchgeb\u00fchren sind kein pauschaler Prozentsatz des Kaufpreises. Sie unterliegen einem offiziellen Tarif, der durch das K\u00f6nigliche Dekret 1427\/1989 festgelegt wurde, und werden nach einer progressiven Staffelung entsprechend dem f\u00fcr die Eintragung angegebenen Wert berechnet. Als Wert wird in der Regel der Wert des einzutragenden Rechts herangezogen, der bei einem einfachen Kauf in der Regel mit dem in der Urkunde vermerkten Wert \u00fcbereinstimmt.<\/p>\n Die Geb\u00fchrenordnung beginnt bei 24,04 \u20ac f\u00fcr Werte bis zu 6.010,12 \u20ac. Oberhalb dieser Schwelle werden aufeinanderfolgende Stufen zu degressiven S\u00e4tzen berechnet: 1,75 \u20ac pro 1.000 \u20ac von 6.010,13 \u20ac bis 30.050,61 \u20ac; 1,25 \u20ac pro 1.000 \u20ac bis zu 60.101,21 \u20ac; 0,75 \u20ac pro 1.000 \u20ac bis zu 150.253,03 \u20ac; 0,30 \u20ac pro 1.000 \u20ac bis zu 601.012,10 \u20ac; und 0,20 \u20ac pro 1.000 \u20ac oberhalb dieses Betrags.<\/p>\n Aufgrund dieser gestaffelten Berechnung kann eine informelle Faustregel insbesondere im oberen Preissegment des Marktes an der Costa del Sol wenig hilfreich sein. F\u00fcr eine Immobilie im Wert von 3 Millionen Euro gilt nicht ein einziger einheitlicher Satz, der auf den gesamten Wert angewendet wird. Jeder Teil des Wertes f\u00e4llt in die jeweils entsprechende Stufe. Zudem k\u00f6nnen gesetzliche Geb\u00fchrenerm\u00e4\u00dfigungen zur Anwendung kommen, und die endg\u00fcltige Rechnung unterliegt einer Mehrwertsteuer von 21 %.<\/p>\n Die Rechnung kann mehr als nur die Eintragung des Haupteigent\u00fcmers umfassen. Wird eine Hypothek eingetragen, gel\u00f6scht oder ge\u00e4ndert, stellt dies einen separaten eintragungspflichtigen Vorgang dar. Gleiches gilt, wenn die Transaktion mehrere Immobilien, Parkpl\u00e4tze oder Lagerr\u00e4ume umfasst, die unter separaten Finca-Nummern erfasst sind, oder wenn es sich um unterschiedliche Rechte handelt, die eigene Eintr\u00e4ge erfordern. Die administrativen Details einer Transaktion k\u00f6nnen daher ebenso wichtig sein wie ihr Gesamtpreis.<\/p>\n Ein sorgf\u00e4ltiger Kostenvoranschlag ist n\u00fctzlich, sollte jedoch so lange ein Sch\u00e4tzwert bleiben, bis das Grundbuchamt die Urkunde gepr\u00fcft hat. Der Grundbuchbeamte kann in den Unterlagen gesonderte Eintragungen feststellen, und die endg\u00fcltige Berechnung h\u00e4ngt von den tats\u00e4chlich eingetragenen Rechten ab. Bei einer neu gebauten Villa k\u00f6nnen beispielsweise Unterlagen zur Neubauanzeige, zur h\u00e4uslichen Gemeinschaft oder zu anderen eingetragenen Elementen erforderlich sein, die nicht bei jedem Wiederverkauf anfallen.<\/p>\n Auch der Zeitpunkt der Einreichung kann sich auf den gesamten Abwicklungsprozess auswirken. Vor der Eintragung m\u00fcssen die entsprechenden Steuern entrichtet werden oder aus der Urkunde muss hervorgehen, dass die entsprechende Anmeldung erfolgt ist. In Andalusien h\u00e4ngt die anwendbare Regelung bez\u00fcglich der Grunderwerbsteuer, der Mehrwertsteuer oder der Stempelsteuer<\/a> von der Art der Transaktion ab und sollte f\u00fcr den jeweiligen Kauf best\u00e4tigt werden. Bei diesen Steuern handelt es sich nicht um Grundbuchgeb\u00fchren, auch wenn sie h\u00e4ufig im Rahmen desselben Arbeitsablaufs nach dem Abschluss abgewickelt werden.<\/p>\n Die Unterscheidung ist einfach, aber wichtig. Notargeb\u00fchren beziehen sich auf die Beurkundung der \u00f6ffentlichen Urkunde vor dem Notar. Steuern sind an die zust\u00e4ndige Steuerbeh\u00f6rde zu entrichten. Anwaltskosten decken die unabh\u00e4ngige Beratung, die Due-Diligence-Pr\u00fcfung und die Vertretung des K\u00e4ufers ab. Grundbuchgeb\u00fchren decken die Pr\u00fcfung der Urkunde durch den Grundbuchf\u00fchrer und die Eintragung des eingetragenen Rechts ab.<\/p>\nWie die Geb\u00fchren des spanischen Grundbuchs berechnet werden<\/h2>\n
Warum ein vorl\u00e4ufiger Kostenvoranschlag vor dem Abschluss von der endg\u00fcltigen Rechnung abweichen kann<\/h3>\n
Grundbuchgeb\u00fchren im Vergleich zu anderen spanischen Kaufnebenkosten<\/h2>\n