Eine Hypothek ist nicht zwangsl\u00e4ufig<\/a> ein Grund, vom Kauf zur\u00fcckzutreten. Sie kann bei Vertragsabschluss aus dem Verkaufserl\u00f6s getilgt werden, doch der Ablauf, die Kostenverteilung und der Nachweis der Tilgung sollten schriftlich vereinbart werden.<\/p>\nBei h\u00f6herwertigen Erwerben kann ein Rechtsanwalt zudem pr\u00fcfen, ob eine formellere Bescheinigung des Grundbuchamtes angemessen ist. Die richtige Wahl h\u00e4ngt vom Zeitplan der Transaktion und dem erforderlichen Ma\u00df an Sicherheit ab, doch das Grundprinzip bleibt unver\u00e4ndert: Verlassen Sie sich auf aktuelle amtliche Informationen, nicht auf eine alte Kopie, die bei der Besichtigung ausgeh\u00e4ndigt wurde.<\/p>\n
Vergleichen Sie die Eigentumsurkunde, das Grundbuch und das Kataster<\/h2>\n
Die \u201eEscritura\u201c des Verk\u00e4ufers, also die Eigentumsurkunde, dokumentiert, wie die Immobilie erworben wurde, und enth\u00e4lt die f\u00fcr die \u00dcbertragung verwendete rechtliche Beschreibung. Sie sollte zusammen mit dem Grundbucheintrag und den Katasterangaben, einschlie\u00dflich der Katasterreferenz und der Pl\u00e4ne, gepr\u00fcft werden. In der Praxis weichen diese Unterlagen h\u00e4ufig voneinander ab, insbesondere bei bestehenden Villen, die im Laufe vieler Jahre renoviert, erweitert oder umgestaltet wurden.<\/p>\n
Eine geringf\u00fcgige Abweichung bei der angegebenen Fl\u00e4che l\u00e4sst sich m\u00f6glicherweise erkl\u00e4ren. Sie kann auf unterschiedliche Vermessungsmethoden, die Einbeziehung einer Terrasse oder eine historische Aktualisierung zur\u00fcckzuf\u00fchren sein, die nicht in allen Unterlagen ber\u00fccksichtigt wurde. Eine wesentliche Diskrepanz verdient genauere Beachtung. Falls ein G\u00e4stehaus, ein Poolhaus, ein Keller, eine \u00fcberdachte Terrasse oder ein anderes Bauwerk in der Beschreibungsurkunde fehlt, sollten Sie kl\u00e4ren, ob es rechtm\u00e4\u00dfig errichtet wurde und ob eine Nachgenehmigung m\u00f6glich ist.<\/p>\n
Dies ist \u00fcber den reinen Papierkram hinaus von Bedeutung. Die rechtliche Beschreibung beeinflusst die Vermarktbarkeit, die zuk\u00fcnftige Finanzierung, die Versicherung und das Vertrauen eines sp\u00e4teren K\u00e4ufers. In prestigetr\u00e4chtigen Wohngegenden, in denen Design und Grundst\u00fccksgestaltung einen wesentlichen Teil des Wertes ausmachen, sind Grundst\u00fccksgrenzen ebenso wichtig. Vergewissern Sie sich, dass die Mauern der Villa, die Zufahrt, die Parkpl\u00e4tze, die G\u00e4rten und der Pool vollst\u00e4ndig auf dem zu erwerbenden Grundst\u00fcck liegen und dass etwaige Wegerechte \u00fcber Nachbargrundst\u00fccke ordnungsgem\u00e4\u00df dokumentiert sind.<\/p>\n
Behandeln Sie die baurechtlichen und nutzungsrechtlichen Aspekte als separate Pr\u00fcfungen<\/h2>\n
Ein einwandfreies Grundbuchauszug best\u00e4tigt nicht, dass jeder Teil einer Villa den st\u00e4dtebaulichen Vorschriften entspricht. Grundbuchauszug und Stadtplanung h\u00e4ngen zwar zusammen, sind jedoch nicht Gegenstand derselben Pr\u00fcfung. Ihr Rechtsanwalt sollte die relevanten st\u00e4dtebaulichen Informationen anfordern und die Baugenehmigung, etwaige Genehmigungen f\u00fcr nachtr\u00e4gliche Arbeiten sowie gegebenenfalls die Nutzungsunterlagen der Immobilie pr\u00fcfen.<\/p>\n
Bei einer Bestandsimmobilie ist besondere Sorgfalt geboten, wenn ein sichtbarer Anbau in den Unterlagen nicht vermerkt ist, wenn eine Villa in separate Wohnbereiche unterteilt wurde oder wenn die Immobilie umfassend modernisiert wurde. Es geht nicht lediglich darum, ob die baulichen Ma\u00dfnahmen ansprechend sind. Es geht vielmehr darum, ob sie genehmigt wurden, ob sie \u2013 soweit erforderlich \u2013 in der rechtlichen Beschreibung aufgef\u00fchrt sind und ob ihr Status die Nutzung oder einen zuk\u00fcnftigen Verkauf beeintr\u00e4chtigen k\u00f6nnte.<\/p>\n
Beim Kauf von Neubauten liegen andere Schwerpunkte. Vergewissern Sie sich, dass der Bautr\u00e4ger Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks ist oder das Recht besitzt, dieses zu bebauen, dass das Projekt \u00fcber die entsprechenden Planungs- und Baugenehmigungen verf\u00fcgt und dass der Vertrag die genaue Villa, das Grundst\u00fcck, die Spezifikationen sowie die Fertigstellungspflichten beschreibt. Etappenzahlungen sollten mit besonderer Sorgfalt abgewickelt und durch die f\u00fcr das Bauvorhaben erforderlichen Schutzma\u00dfnahmen abgesichert werden.<\/p>\n
Ermitteln Sie Schulden, die mit der Villa verbunden sein k\u00f6nnen<\/h2>\n
Eine Villa kann mit der klaren Absicht des Verk\u00e4ufers verkauft werden, jedoch mit ausstehenden Betr\u00e4gen, die mit der Immobilie verbunden sind. Die rechtliche Handhabung variiert, daher sollte der Vertrag genau festlegen, was bei der \u00dcbergabe beglichen wird und welche Nachweise der K\u00e4ufer erh\u00e4lt.<\/p>\n
Bitten Sie um eine Best\u00e4tigung \u00fcber die Zahlung der lokalen Grundsteuer (IBI) und holen Sie eine Bescheinigung der Eigent\u00fcmergemeinschaft ein, die den Stand der Gemeinschaftsgeb\u00fchren best\u00e4tigt. Gemeinschaftsregelungen k\u00f6nnen insbesondere in bewachten Wohnanlagen und verwalteten Wohnsiedlungen relevant sein, wo die Geb\u00fchren f\u00fcr Sicherheit, Landschaftsgestaltung, private Stra\u00dfen oder gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen verwendet werden. Pr\u00fcfen Sie nach M\u00f6glichkeit die aktuellen Protokolle und den Haushaltsplan \u2013 nicht nur den aktuellen Kontostand \u2013, um zu verstehen, ob gr\u00f6\u00dfere Bauvorhaben oder Sonderbeitr\u00e4ge besprochen wurden.<\/p>\n
Ihr Berater sollte auch die mit dem Verkauf verbundene kommunale Wertzuwachssteuer, gemeinhin als \u201ePlusval\u00eda\u201c bezeichnet, ansprechen und sicherstellen, dass der Kaufvertrag die Zust\u00e4ndigkeiten korrekt regelt. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine m\u00fcndliche Zusicherung ausreicht. Transaktionen mit Luxusimmobilien erfordern eine schriftliche Abschlusserkl\u00e4rung, in der Zahlungen, gegebenenfalls Einbehalte sowie die zu \u00fcbergebenden Dokumente aufgef\u00fchrt sind.<\/p>\n
\u00dcberpr\u00fcfen Sie den Besitz und den tats\u00e4chlichen Zustand vor Ort<\/h2>\n
Das rechtliche Eigentumsrecht ist nur ein Teil dessen, was Sie erwerben. Vergewissern Sie sich vor der Vertragsabwicklung, wer die Villa bewohnt und zu welchen Bedingungen. Eine Ferienvermietung, eine Hausmeistervereinbarung, ein Mieter, gelagerte Gegenst\u00e4nde oder eine informelle Nutzung durch Familienangeh\u00f6rige k\u00f6nnen die \u00dcbergabe in leerger\u00e4umtem Zustand beeintr\u00e4chtigen. Der Kaufvertrag sollte hinsichtlich des \u00dcbergabezustands, der Schl\u00fcssel, der Alarmcodes, der Fernbedienungen und der Entfernung pers\u00f6nlicher Gegenst\u00e4nde eindeutig sein.<\/p>\n
Eine abschlie\u00dfende Besichtigung kurz vor der Unterzeichnung ist ratsam. Dies ist der richtige Zeitpunkt, um zu best\u00e4tigen, dass sich die Villa weiterhin im vereinbarten Zustand befindet und dass die im Kaufpreis enthaltenen Einbauten, M\u00f6bel oder Ausstattungsgegenst\u00e4nde vorhanden sind. Bei einer schl\u00fcsselfertigen Immobilie sollte das Inventarverzeichnis detailliert genug sein, um Unstimmigkeiten dar\u00fcber zu vermeiden, was unter \u201evollst\u00e4ndig m\u00f6bliert\u201c zu verstehen ist.<\/p>\n
Ist die Villa Teil einer gesicherten Wohnanlage, pr\u00fcfen Sie die praktischen Nutzungsrechte, die das t\u00e4gliche Leben unterst\u00fctzen: Zufahrt f\u00fcr Fahrzeuge, Servicezugang, Parkm\u00f6glichkeiten, Gemeinschaftseinrichtungen sowie etwaige Einschr\u00e4nkungen hinsichtlich Vermietung, Umbauten oder des \u00e4u\u00dferen Erscheinungsbildes. Diese \u00e4ndern zwar m\u00f6glicherweise nichts am Eigentumsrecht, k\u00f6nnen jedoch die Erfahrung als Eigent\u00fcmer wesentlich pr\u00e4gen.<\/p>\n
Nehmen Sie die Ergebnisse in den Kaufvertrag auf<\/h2>\n
Der private Kaufvertrag sollte die Ergebnisse der Due Diligence in einen einklagbaren Schutz umwandeln. Er sollte die Villa anhand der korrekten Register- und Katasterangaben identifizieren, den vereinbarten Preis und die Anzahlungsbedingungen festhalten, den Termin f\u00fcr die Vertragsunterzeichnung vor dem Notar festlegen und klarstellen, welche Kosten vom Verk\u00e4ufer beglichen werden.<\/p>\n
Sollten Fragen zum Eigentumsrecht, zur Baugenehmigung oder zu Verbindlichkeiten offen bleiben, vermeiden Sie vage Versprechungen, diese sp\u00e4ter zu kl\u00e4ren. Legen Sie eine klare Bedingung, eine Frist und die Konsequenz bei Nichteinhaltung fest. Je nach Sachverhalt kann dies einen Preisabzug, die Vorlage einer Bescheinigung, die formelle Eintragung einer \u00c4nderung oder ein R\u00fccktrittsrecht des K\u00e4ufers mit R\u00fcckforderung des Kaufpreises bedeuten.<\/p>\n
Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Beurkundung der \u00f6ffentlichen Urkunde und der Eintragung der Eigentums\u00fcbertragung, doch der Notartermin ist kein Ersatz f\u00fcr eine unabh\u00e4ngige rechtliche Beratung vor Vertragsabschluss. Bis zur Schl\u00fcssel\u00fcbergabe sollte Ihr Anwalt Ihnen die Unterlagen, die Risiken und den praktischen Weg zur L\u00f6sung in einer f\u00fcr Sie verst\u00e4ndlichen Sprache erl\u00e4utert haben, damit Sie entsprechend handeln k\u00f6nnen.<\/p>\n
F\u00fcr internationale K\u00e4ufer sind Diskretion und Tempo oft ebenso wichtig wie Pr\u00e4zision. Diese sollten niemals gegeneinander abgewogen werden. Ein sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcfter Eigentumsnachweis f\u00fcr Ihre Villa gibt Ihnen die Gewissheit, sich auf den Grund zu konzentrieren, aus dem Sie sich urspr\u00fcnglich f\u00fcr Marbella entschieden haben: ein wundersch\u00f6n gepflegtes Zuhause in einer au\u00dfergew\u00f6hnlichen Lage, bereit, Teil Ihres Lebens zu werden.<\/p>\n
H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\nKann ich die Eigentumsverh\u00e4ltnisse einer Villa \u00fcberpr\u00fcfen, ohne nach Spanien zu reisen?<\/h3>\n
Ja, ein Gro\u00dfteil der Eigentumspr\u00fcfung kann durchgef\u00fchrt werden, ohne dass Sie nach Spanien reisen m\u00fcssen, vorausgesetzt, Ihr unabh\u00e4ngiger Anwalt beschafft die entsprechenden Unterlagen aus dem Grundbuch, dem Kataster, der Bauaufsicht und der Eigent\u00fcmergemeinschaft. Gegebenenfalls k\u00f6nnen Sie auch einen Bevollm\u00e4chtigten im Rahmen einer ordnungsgem\u00e4\u00df ausgestellten Vollmacht benennen. Eine abschlie\u00dfende Besichtigung ist jedoch nach wie vor sinnvoll, insbesondere bei einer m\u00f6blierten oder k\u00fcrzlich renovierten Villa.<\/p>\n
Was ist, wenn der Verk\u00e4ufer die Villa geerbt hat?<\/h3>\n
Eine geerbte Villa kann erworben werden, doch muss die Verkaufsbefugnis des Verk\u00e4ufers gekl\u00e4rt sein, bevor Sie sich verpflichten. Ihr Anwalt sollte \u00fcberpr\u00fcfen, ob die Erbschaft ordnungsgem\u00e4\u00df angenommen und registriert wurde, ob alle berechtigten Eigent\u00fcmer vertreten sind und ob im Grundbuch die Partei vermerkt ist, die die Immobilie \u00fcbertr\u00e4gt. Dies ist besonders relevant, wenn mehrere Familienmitglieder beteiligt sind.<\/p>\n
Sollte ich beim Kauf die Original-Eigentumsurkunde erhalten?<\/h3>\n
Sie sollten nach Abschluss des Kaufs die \u00f6ffentliche Kaufurkunde erhalten, w\u00e4hrend die \u00dcbertragung anschlie\u00dfend zur Eintragung im Grundbuch vorgelegt wird. Der Notar formalisiert die Urkunde, doch erst durch die Eintragung wird das \u00f6ffentliche Eigentumsregister aktualisiert. Bewahren Sie die vollst\u00e4ndigen Unterlagen sicher zusammen mit Steuer-, Gemeindebetriebs- und Grundst\u00fccksunterlagen f\u00fcr sp\u00e4tere Zwecke auf.<\/p>\n
Kann ich mich allein auf die Unterlagen des Immobilienmaklers verlassen?<\/h3>\n
Nein, Marketingunterlagen und vom Verk\u00e4ufer bereitgestellte Dokumente sind n\u00fctzliche Anhaltspunkte, sollten jedoch keine unabh\u00e4ngige \u00dcberpr\u00fcfung ersetzen. Der Anwalt des K\u00e4ufers sollte aktuelle amtliche Unterlagen einholen und vergleichen, den Kaufvertrag pr\u00fcfen und etwaige Unstimmigkeiten kl\u00e4ren, bevor die Anzahlung unwiderruflich wird. Diese umsichtige Vorgehensweise sch\u00fctzt sowohl den Kauf als auch die langfristige Unbeschwertheit des Eigentums.<\/p>\n
Was ist der sinnvollste erste Schritt vor der Reservierung einer Villa?<\/h3>\n
Der sinnvollste erste Schritt besteht darin, einen unabh\u00e4ngigen spanischen Immobilienanwalt zu beauftragen und ihm die vollst\u00e4ndige Adresse der Villa, gegebenenfalls die Finca-Registrierungsnummer sowie die vom Verk\u00e4ufer oder Makler bereitgestellten Unterlagen zur Verf\u00fcgung zu stellen. Eine gezielte erste Pr\u00fcfung erm\u00f6glicht es Ihnen, zu verstehen, was \u00fcberpr\u00fcft werden muss, bevor Sie Reservierungsbedingungen, Anzahlungsbedingungen oder einen Fertigstellungstermin vereinbaren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Eine Villa in Marbella kann von der Einfahrt aus makellos aussehen und dennoch Probleme bergen, die in der Brosch\u00fcre nicht erw\u00e4hnt werden: einen alten Hypothekeneintrag, eine Unstimmigkeit bei den Grundst\u00fccksgrenzen, einen nicht eingetragenen Anbau oder einen Verk\u00e4ufer, der nicht zeichnungsberechtigt ist. Zu wissen, wie man das Eigentumsrecht an einer Villa \u00fcberpr\u00fcft, ist daher keine reine […]<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":53431,"comment_status":"","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[429],"tags":[],"class_list":["post-53434","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-unkategorisiert"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53434","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=53434"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53434\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/53431"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=53434"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=53434"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/amreinproperties.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=53434"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}