Für eine 3-Millionen-Euro-Villa in Marbella fällt keine andere Grunderwerbsteuer an, nur weil der Käufer in London, Genf oder Dubai lebt. Die Steuern für ausländische Käufer in Spanien richten sich in erster Linie nach der Immobilie, der Transaktionsstruktur und dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers – nicht nach der Staatsangehörigkeit. Für einen Käufer aus dem Ausland ist es jedoch von entscheidender Bedeutung zu wissen, welche Steuern anfallen, wann sie fällig sind und wer die Steuerpflicht trägt, um den Kauf mit Zuversicht tätigen zu können.
Bei einer Luxusimmobilie an der Costa del Sol sollten die Steuern bereits bei den ersten Budgetgesprächen berücksichtigt werden. Sie wirken sich nicht nur auf die bei Vertragsabschluss erforderlichen Mittel aus, sondern auch auf die jährlichen Kosten für den Unterhalt einer Zweitwohnung sowie auf den späteren Verkaufserlös. Die nachstehenden Zahlen bieten einen klaren Planungsrahmen, doch eine persönliche Beratung durch einen unabhängigen spanischen Steuerberater bleibt unerlässlich, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten.
Steuern für ausländische Käufer in Spanien beim Kauf
Die erste Frage lautet, ob es sich bei der Immobilie um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Diese Unterscheidung bestimmt die Höhe der wesentlichen Steuerbelastung.
Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer
Eine Bestandsimmobilie in Andalusien unterliegt in der Regel der „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ (ITP). Der derzeitige allgemeine Steuersatz beträgt 7 % des steuerpflichtigen Wertes. In der Praxis ist dies in der Regel der höhere Wert aus dem angegebenen Kaufpreis und dem offiziellen Referenzwert der Immobilie, sofern ein solcher vorliegt.
Für Käufer, die an Märkte mit moderaten Transaktionssteuern gewöhnt sind, stellen diese Kosten oft den größten Einzelposten neben dem Kaufpreis selbst dar. Bei einer gebrauchten Villa im Wert von 2 Millionen Euro entsprechen 7 % einem Betrag von 140.000 Euro. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Kaufbudget verhindert den unerwünschten Eindruck, dass diese Kosten erst nachträglich berücksichtigt wurden.
Der offizielle Referenzwert verdient besondere Beachtung. Er spiegelt möglicherweise nicht die Feinheiten wider, die einer Immobilie in Marbella ihren Wert verleihen – eine abgeschiedene Lage in der Sierra Blanca, einen außergewöhnlichen Meerblick, eine maßgeschneiderte Innenausstattung oder eine seltene Lage direkt am Strand. Dennoch kann er eine steuerliche Untergrenze festlegen. Liegt kein Referenzwert vor, gewinnen der Vertragspreis und eine eventuelle Wertermittlung an Bedeutung.
Neubauimmobilien: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer
Eine neu errichtete Wohnimmobilie, die von einem Bauträger erworben wird, unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer (in Spanien als IVA bezeichnet) in Höhe von 10 %. In Andalusien zahlen Käufer zudem die Stempelsteuer (AJD), die bei Transaktionen mit Wohnneubauten in der Regel 1,2 % beträgt.
Das bedeutet, dass für eine neue Villa im Wert von 2 Millionen Euro vor Abzug der Honorare für Fachleute 224.000 Euro an IVA und AJD anfallen können. Bei Grundstücken, Gewerbeimmobilien, separat verkauften Parkplätzen und bestimmten Unternehmenstransaktionen kann die steuerliche Behandlung abweichen; hier kann eine Mehrwertsteuer von 21 % gelten. Dies ist ein Grund, warum ein Käufer den rechtlichen Status einer Immobilie frühzeitig klären sollte, anstatt sich auf die Beschreibung in einer Broschüre als „neu“ zu verlassen.
Die neben den Steuern anfallenden Kosten
Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich vorgeschrieben und im Verhältnis zum Kaufpreis in der Regel gering, sollten jedoch dennoch im Budget berücksichtigt werden. Anwaltskosten, Bewertungskosten und gegebenenfalls Kosten für die Hypothekenvermittlung fallen nicht unter die Steuer. Als grobe Planungsgröße sehen ausländische Käufer bei einem Wiederverkauf oft einen Aufschlag von etwa 10 % bis 13 % auf den vereinbarten Preis vor, wobei der genaue Betrag vom Preis, der Struktur und den professionellen Dienstleistungen abhängt.
Eine spanische Hypothek kann weitere Details mit sich bringen. Seit den Gesetzesreformen übernehmen die Kreditgeber in der Regel bestimmte Kosten für die Hypothekenurkunde, doch die Käufer bleiben weiterhin für ihre eigene Sorgfaltsprüfung, die Wertermittlung und die vereinbarten Bankgebühren verantwortlich. Die Kaufurkunde und die Hypothekenurkunde sollten als miteinander verbundene, aber getrennte Transaktionen geprüft werden.
Jährliche Steuern für nicht ansässige Eigentümer
Der Besitz einer spanischen Immobilie bringt jährliche Verpflichtungen mit sich, unabhängig davon, ob sie in jeder Ferienzeit genutzt wird oder den größten Teil des Jahres leer steht. Bei diesen Abgaben handelt es sich in Spanien nicht um Strafsteuern für ausländische Käufer, doch sie wirken sich auf die tatsächlichen Kosten des Eigentums aus.
Lokale Grundsteuer und kommunale Abgaben
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Sie basiert auf dem Katasterwert und nicht auf dem Marktwert, und der Steuersatz variiert je nach Gemeinde. Marbella, Benahavís und Estepona wenden jeweils ihre eigenen lokalen Vorschriften und Abrechnungsmodalitäten an.
Eigentümer können zudem Gebühren für die Müllabfuhr und, in einigen Wohnanlagen, Gemeinschaftsgebühren erhalten. Bei einer gehobenen, bewachten Wohnanlage können die Gemeinschaftsgebühren beträchtlich sein, wenn sie einen 24-Stunden-Sicherheitsdienst, gepflegte Außenanlagen, Wellnesseinrichtungen oder einen privaten Zugang finanzieren. Es handelt sich dabei nicht um Steuern, doch sie stellen einen wesentlichen Bestandteil des Besitzes einer gut verwalteten Immobilie dar.
Einkommensteuer für Nichtansässige bei privater Nutzung
Ein Nichtansässiger, der eine spanische Immobilie zur privaten Nutzung besitzt, muss unter Umständen eine Einkommensteuer für Nichtansässige erklären, selbst wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt. Diese wird auf der Grundlage eines fiktiven Einkommens berechnet, in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, und nicht auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie.
Der anzuwendende Steuersatz hängt davon ab, wo der Eigentümer seinen Wohnsitz hat. Personen mit Wohnsitz in EU- und EWR-Ländern profitieren in der Regel von einem Steuersatz von 19 %, während der Standardsatz für viele andere Nichtansässige bei 24 % liegt. Die Steuererklärung wird in der Regel jährlich eingereicht. Für viele Eigentümer handelt es sich um eine geringe Belastung, doch die Nichtbeachtung dieser Verpflichtung kann bei einem späteren Verkauf zu unnötigen Komplikationen führen.
Wird die Immobilie vermietet, ändert sich die steuerliche Situation. Mieteinnahmen müssen angegeben werden, und die zulässigen Betriebsausgabenabzüge hängen vom Wohnsitzland des Eigentümers und den geltenden Vorschriften ab. Auch bei kurzfristigen Ferienvermietungen ist in Andalusien besondere Sorgfalt geboten, da dort die Registrierung, die Immobilienstandards und lokale Beschränkungen Einfluss darauf haben können, ob und wie eine Immobilie vermarktet werden darf.
Vermögenssteuer, Solidaritätssteuer und hochpreisige Immobilien
Für Käufer außergewöhnlicher Wohnimmobilien erfordern die vermögensbezogenen Steuern in Spanien eine maßgeschneiderte Beratung. Spanien verfügt über ein nationales Vermögenssteuersystem mit regionalen Unterschieden, wobei Andalusien in der Vergangenheit erhebliche Erleichterungen gewährt hat. Die nationale befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann jedoch auf ein Nettovermögen von über 3 Millionen Euro angewandt werden und hat die praktische Auswirkung für einige vermögende Privatpersonen verändert.
Das Ergebnis hängt von den weltweiten Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Eigentumsanteilen, ehelichen Vereinbarungen, dem Steuerwohnsitz und dem der spanischen Immobilie zugewiesenen Wert ab. Ein nicht in Spanien ansässiger Käufer wird in der Regel auf der Grundlage seiner spanischen Vermögenswerte besteuert, während ein in Spanien steuerlich ansässiger Käufer möglicherweise einer umfassenderen weltweiten Bemessungsgrundlage unterliegt. Ein Eigentum über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine andere Struktur beseitigt die Steuerpflicht nicht automatisch und kann zusätzliche Melde- oder steuerliche Aspekte mit sich bringen.
Dies ist kein Bereich, in dem man sich auf die Erfahrungen eines Nachbarn verlassen sollte. Eine gut durchdachte Eigentümerstruktur sollte vor dem Vertragsabschluss vereinbart werden, insbesondere wenn eine Immobilie von Familienmitgliedern gemeinsam genutzt oder als Teil einer umfassenderen Nachlassplanung gehalten wird.
Steuern beim Verkauf einer spanischen Immobilie
Die Steuerbelastung des Käufers ist nur die halbe Wahrheit. Eine von Anfang an durchdachte Verkaufsplanung schützt sowohl die Liquidität als auch die Buchführung.
Ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer unterliegt in der Regel der spanischen Kapitalertragsteuer auf den mit der Immobilie erzielten Gewinn. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an die spanischen Steuerbehörden abzuführen. Dies stellt keine zusätzlichen Kosten für den Käufer dar, muss jedoch bei Vertragsabschluss korrekt abgewickelt werden.
Der Verkäufer kann später eine Rückerstattung beantragen, falls der einbehaltene Betrag die endgültig fällige Kapitalertragsteuer übersteigt. Umgekehrt können weitere Steuern anfallen, wenn der Betrag die Steuerschuld nicht deckt. Es ist daher ratsam, die ursprüngliche Kaufurkunde, Rechnungen für absetzbare Modernisierungsmaßnahmen, beim Erwerb gezahlte Steuern sowie die Verkaufskosten von Anfang an aufzubewahren.
Der Verkäufer zahlt in der Regel auch die kommunale Kapitalertragsteuer, die sogenannte „plusvalía municipal“. Diese bezieht sich auf die Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer und wird von der Kommunalbehörde berechnet. Die Höhe variiert erheblich je nach Katasterwert des Grundstücks und der Dauer des Besitzes.
Ein umsichtiges Vorgehen vor der Unterzeichnung
Bevor Sie eine Immobilie in Marbella reservieren, sollten Sie klären, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, die Kataster- und Referenzwertangaben einholen und einen schriftlichen Kostenvoranschlag für alle Steuern und Abschlusskosten anfordern. Nichtansässige benötigen zudem eine NIE-Nummer, eine spanische Steueridentifikationsnummer, bevor der Kauf abgeschlossen werden kann.
Bei einem hochpreisigen Erwerb sollten Sie den Immobilienanwalt, den Steuerberater und den Vermögensplaner bereits vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags aufeinander abstimmen. Dies ist besonders wichtig, wenn grenzüberschreitende Erbschaftsfragen, Vermietungsabsichten oder mehrere Käufer eine Rolle spielen. Die richtige Vorbereitung sorgt für Privatsphäre, Klarheit und einen reibungsloseren Abwicklungsprozess.
Wir bei Amrein Properties sind der Überzeugung, dass ein Zuhause dieses Kalibers mehr verdient als nur eine attraktive Adresse. Es verdient eine diskrete Beratung, die die finanziellen Details hinter dem Lebensstil berücksichtigt – damit Ihr Leben in Marbella mit der Gewissheit beginnen kann, eine fundierte Entscheidung getroffen zu haben.