Una villa de 3 millones de euros en Marbella no está sujeta a un impuesto de transmisiones diferentes por el hecho de que su comprador resida en Londres, Ginebra o Dubái. Los impuestos que gravan a los compradores extranjeros en España vienen determinados principalmente por el inmueble, la estructura de la operación y la residencia fiscal del propietario, y no por la nacionalidad. No obstante, para un comprador extranjero, saber qué impuestos se aplican, cuándo deben pagarse y quién asume la responsabilidad es fundamental para realizar la compra con confianza.
En el caso de una residencia de lujo en la Costa del Sol, los impuestos deben tenerse en cuenta desde la primera conversación sobre el presupuesto. Estos afectan no solo a los fondos necesarios en el momento de la formalización, sino también al coste anual de mantener una segunda vivienda y a los eventuales ingresos derivados de su venta. Las cifras que figuran a continuación ofrecen un marco de planificación claro, aunque sigue siendo imprescindible contar con el asesoramiento personalizado de un asesor fiscal español independiente antes de comprometerse a realizar una compra.
Impuestos para compradores extranjeros en España en el momento de la compra
La primera cuestión es si la vivienda es de segunda mano o de nueva construcción. Esta distinción determina el principal coste fiscal.
Viviendas de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Una vivienda de segunda mano en Andalucía suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general actual es del 7 % del valor imponible. En la práctica, este suele ser el mayor entre el precio de compra declarado y el valor de referencia oficial de la vivienda, cuando existe.
Para los compradores acostumbrados a mercados en los que los impuestos sobre las transacciones son modestos, este suele ser el mayor gasto individual, aparte del propio precio. En el caso de una villa de segunda mano de 2 millones de euros, el 7 % equivale a 140 000 euros. Un presupuesto de compra elaborado con cuidado evita la impresión indeseada de que estos costes son una cuestión secundaria.
El valor de referencia oficial merece una atención especial. Es posible que no refleje los detalles más sutiles que confieren valor a una vivienda en Marbella —una ubicación privada en Sierra Blanca, unas vistas excepcionales al mar, interiores a medida o una ubicación privilegiada en primera línea de playa—. Aun así, puede establecer un mínimo a efectos fiscales. Cuando no existe un valor de referencia, el precio contractual y cualquier análisis de valoración cobran mayor relevancia.
Viviendas de nueva construcción: IVA y impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)
Una vivienda de nueva construcción adquirida a un promotor suele estar sujeta al IVA, conocido en España como IVA, al 10 %. En Andalucía, los compradores también pagan el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), generalmente al 1,2 % para las transacciones de viviendas de nueva construcción.
Esto significa que una villa nueva de 2 millones de euros puede acarrear 224 000 euros en concepto de IVA y AJD, sin contar los honorarios profesionales. El tratamiento puede variar en el caso de solares, locales comerciales, plazas de aparcamiento vendidas por separado y determinadas transacciones societarias, en las que puede aplicarse un IVA del 21 %. Esta es una de las razones por las que el comprador debe determinar la situación jurídica de una propiedad desde el principio, en lugar de basarse únicamente en la descripción que figura en un folleto en el que se la califica de «nueva».
Los costes adicionales a los impuestos
Los honorarios notariales y de registro de la propiedad son obligatorios y suelen ser modestos en relación con el precio de compra, aunque deben incluirse en el presupuesto. Los honorarios de los abogados, los costes de tasación y, en su caso, los gastos de tramitación de la hipoteca son independientes de los impuestos. A modo de estimación general, los compradores extranjeros suelen reservar entre un 10 % y un 13 % por encima del precio acordado para la compra de una vivienda de segunda mano, si bien el importe exacto depende del precio, la estructura y los servicios profesionales.
Una hipoteca española puede añadir otra capa de detalles. Desde las reformas legislativas, las entidades crediticias suelen asumir determinados gastos de la escritura hipotecaria, pero los compradores siguen siendo responsables de su propia diligencia debida, de la tasación y de los gastos bancarios acordados. La escritura de compraventa y la escritura hipotecaria deben revisarse como transacciones relacionadas, pero distintas.
Impuestos anuales para propietarios no residentes
Ser propietario de una vivienda en España conlleva obligaciones anuales, tanto si se utiliza cada temporada vacacional como si permanece desocupada durante gran parte del año. Estos gastos no son impuestos punitivos para los compradores extranjeros en España, pero influyen en el coste real de la propiedad.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasas municipales
El IBI, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es el impuesto municipal anual sobre la propiedad. Se calcula en función del valor catastral, y no del valor de mercado, y el tipo impositivo varía según el municipio. Marbella, Benahavís y Estepona aplican cada uno sus propias normas locales y modalidades de facturación.
Los propietarios también pueden recibir facturas por la recogida de basura y, en algunas urbanizaciones, cuotas de comunidad. En el caso de una urbanización cerrada de lujo, las cuotas de comunidad pueden ser considerables, ya que financian la seguridad las 24 horas, los jardines, las instalaciones de spa o el acceso privado. No se trata de impuestos, pero constituyen una parte significativa del mantenimiento de una residencia bien gestionada.
Impuesto sobre la renta de no residentes por uso personal
Un no residente que sea propietario de una vivienda en España para uso privado puede tener que presentar la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes, incluso aunque la vivienda no genere ingresos por alquiler. Este impuesto se calcula sobre la base de una renta imputada, normalmente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, en lugar de sobre el precio de compra de la vivienda.
El tipo impositivo aplicable depende del lugar de residencia del propietario. Los residentes de países de la UE y del EEE suelen beneficiarse de un tipo del 19 %, mientras que el tipo estándar para muchos otros no residentes es del 24 %. La declaración se presenta normalmente con carácter anual. Se trata de una carga modesta para muchos propietarios, pero no cumplir con esta obligación puede generar complicaciones innecesarias en caso de una futura venta.
Si la vivienda se alquila, la situación fiscal cambia. Los ingresos por alquiler deben declararse, y las deducciones por gastos admisibles dependen del país de residencia del propietario y de la normativa aplicable. Los alquileres vacacionales a corto plazo también requieren especial atención en Andalucía, donde el registro, las normas sobre la vivienda y las restricciones locales pueden influir en si una vivienda puede comercializarse y de qué manera.
El impuesto sobre el patrimonio, el impuesto de solidaridad y las viviendas de alto valor
Para los compradores de residencias excepcionales, los impuestos sobre el patrimonio en España requieren un asesoramiento a medida. España cuenta con un régimen nacional de Impuesto sobre el Patrimonio, con variaciones regionales, y Andalucía ha ofrecido históricamente importantes desgravaciones. Sin embargo, el Impuesto de Solidaridad Temporal sobre Grandes Fortunas, de ámbito nacional, puede aplicarse a un patrimonio neto superior a 3 millones de euros y ha modificado las consecuencias prácticas para algunas personas con un elevado patrimonio.
El resultado depende de los activos en todo el mundo, las deudas, las proporciones de propiedad, los acuerdos matrimoniales, la residencia fiscal y el valor asignado al inmueble español. A un comprador no residente se le grava generalmente por los activos españoles, mientras que un residente fiscal en España puede estar sujeto a una base imponible más amplia a nivel mundial. La titularidad a través de una sociedad, un fideicomiso u otra estructura no elimina automáticamente dicha exposición y puede acarrear obligaciones adicionales en materia de declaración o consideraciones fiscales.
No se trata de un ámbito en el que se puedan hacer suposiciones basadas en la experiencia de un vecino. Se debe acordar una estructura de propiedad bien meditada antes de la firma de los contratos, especialmente cuando una propiedad vaya a ser compartida por miembros de la familia o forme parte de un plan sucesorio más amplio.
Impuestos al vender una propiedad en España
La carga fiscal del comprador es solo la mitad del panorama. Planificar la venta desde el principio protege tanto la liquidez como la documentación.
Un vendedor no residente suele estar sujeto al impuesto español sobre las ganancias patrimoniales por la plusvalía obtenida de la propiedad. El comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta acordado y a abonarlo a las autoridades fiscales españolas como anticipo de la deuda tributaria del vendedor. No se trata de un coste adicional para el comprador, pero debe gestionarse correctamente en el momento de la formalización.
El vendedor podrá solicitar posteriormente una devolución si el importe retenido supera el impuesto sobre las plusvalías final adeudado. Por el contrario, podría tener que abonar impuestos adicionales si dicho importe no cubre la deuda tributaria. Por lo tanto, es prudente conservar desde el primer día la escritura de compraventa original, las facturas de las mejoras que den derecho a deducción, los impuestos pagados en el momento de la adquisición y los gastos de venta.
El vendedor también suele pagar el impuesto municipal sobre las plusvalías, conocido como «plusvalía municipal». Este impuesto se refiere al aumento del valor del terreno durante el periodo de propiedad y lo calcula la autoridad local. Su importe varía considerablemente en función del valor catastral del terreno y del periodo de propiedad.
Un enfoque riguroso antes de la firma
Antes de reservar una propiedad en Marbella, confirme si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, obtenga la información sobre el valor catastral y el valor de referencia, y solicite un presupuesto por escrito de todos los impuestos y gastos de formalización. Los no residentes también necesitarán un número NIE, el número de identificación fiscal español, antes de formalizar la compra.
En el caso de una adquisición de gran valor, coordine con el abogado inmobiliario, el asesor fiscal y el planificador patrimonial antes de firmar el contrato de compraventa privado. Esto resulta especialmente valioso cuando existen consideraciones de sucesión transfronteriza, intenciones de alquiler o múltiples compradores. Una preparación adecuada aporta privacidad, claridad y un proceso de formalización más tranquilo.
En Amrein Properties creemos que una vivienda de este calibre merece algo más que una dirección atractiva. Merece un asesoramiento discreto que respete los detalles financieros que hay detrás de ese estilo de vida, para que su estancia en Marbella pueda comenzar con la confianza que da una decisión bien tomada.