Una vivienda en la Milla de Oro, una villa en Sierra Blanca o una residencia frente al mar cerca de Puerto Banús es algo más que un activo muy cotizado. A menudo forma parte del legado familiar. Sin embargo, cuando fallece un propietario, incluso la propiedad española elegida con mayor esmero puede resultar complicada de transmitir. Esta guía sobre la herencia de propiedades en España describe las cuestiones que los propietarios internacionales y sus familias deben abordar con antelación, mientras aún es posible tomar decisiones con tranquilidad y en la más estricta privacidad.
Por qué la sucesión en España requiere un plan específico
Muchos propietarios extranjeros dan por sentado que un testamento redactado en su país de origen resolverá todos los aspectos de su patrimonio en España. Es posible que se reconozca, pero eso no garantiza automáticamente que la tramitación sea sencilla. La legislación sucesoria española, la normativa fiscal, los requisitos de inscripción de la propiedad y las tasas municipales locales pueden ser de aplicación a una propiedad en Marbella o en cualquier otro lugar de la Costa del Sol.
La primera cuestión no es simplemente quién debe heredar, sino qué legislación rige la sucesión. En virtud del Reglamento de Sucesiones de la UE, a una persona con residencia habitual en un país de la UE participante se le aplicará, por lo general, la legislación de dicho país a su patrimonio mundial. No obstante, un ciudadano extranjero suele poder elegir en su testamento la legislación de su país de nacionalidad. Esta elección puede resultar especialmente valiosa cuando la legislación del país de nacionalidad ofrece mayor libertad testamentaria que la legislación española.
El Reglamento no se aplica de la misma manera en todos los países. En el caso de propietarios británicos, estadounidenses, suizos y de otros países no pertenecientes a la UE, la situación requiere un análisis minucioso, especialmente cuando la residencia, la nacionalidad, la ubicación de los bienes y los testamentos existentes apuntan en direcciones diferentes. La fiscalidad española sigue siendo relevante incluso si la sucesión en sí se rige por la legislación extranjera.
Guía sobre la herencia de inmuebles en España y los herederos forzosos
España cuenta con una tradición de herederos protegidos, a menudo denominada «legitimación». En gran parte de España, incluida Andalucía, los hijos y otros descendientes directos tienen derecho a una legítima de la herencia. Si no hay descendientes, el cónyuge supérstite y, en algunos casos, los ascendientes pueden tener derechos protegidos.
Para un progenitor con hijos, esto puede limitar la libertad de legar una vivienda en España íntegramente a un cónyuge, a una nueva pareja o a un solo hijo. El reparto exacto depende de las circunstancias familiares y de la legislación aplicable. El derecho del cónyuge supérstite suele consistir en un derecho de usufructo —el derecho a utilizar o disfrutar de los bienes— más que en la propiedad plena de toda la herencia.
Aquí es donde la elección válida de la legislación nacional en un testamento español puede resultar decisiva. Un ciudadano británico, por ejemplo, puede desear que su testamento establezca claramente que la sucesión se regirá por la ley de su nacionalidad. Esto no exime de las obligaciones fiscales españolas ni de los trámites de transmisión de la propiedad, pero puede evitar un resultado no deseado en virtud de las normas españolas sobre legítima.
Existen excepciones y variaciones regionales en toda España. Una propiedad en Marbella se rige por la normativa andaluza a efectos de muchos aspectos fiscales y de Derecho civil, pero un patrimonio con activos o vínculos en otra comunidad autónoma española requiere un análisis más exhaustivo. No se trata de un ámbito en el que se puedan hacer suposiciones basadas en la experiencia de un vecino.
El valor de un testamento español
Un testamento ya existente del Reino Unido, Suiza u otro país extranjero puede abarcar los bienes situados en España. Sin embargo, en la práctica, un testamento español independiente suele ser la opción más adecuada para los propietarios de inmuebles de gran valor en España. Este puede ocuparse específicamente de la sucesión española, firmarse ante un notario español e inscribirse en el Registro Central de Testamentos.
Un testamento español no tiene por qué sustituir a uno redactado en otro país. Ambos documentos deben elaborarse de forma que se complementen, con una redacción clara que evite que uno revoque accidentalmente al otro. Esta coordinación es importante para las familias con movilidad internacional que poseen viviendas, empresas, cuentas bancarias e inversiones en varias jurisdicciones.
Un testamento bien redactado debe identificar con precisión los bienes, nombrar a los herederos y albaceas cuando proceda, indicar la legislación aplicable elegida si es pertinente, y reflejar la estructura familiar y patrimonial del propietario. Asimismo, debe revisarse tras un matrimonio, un divorcio, un fallecimiento, un traslado o una adquisición importante. Un testamento que resultaba adecuado cuando una pareja compró un piso de vacaciones puede resultar insuficiente una vez que el inmueble se ha convertido en una residencia familiar principal.
Los plazos fiscales pueden ser implacables
El Impuesto sobre Sucesiones en España se regula mediante normas nacionales y cuenta con importantes exenciones o desgravaciones regionales. Andalucía ha ofrecido históricamente generosas desgravaciones para los familiares cercanos, pero los requisitos de acceso, los umbrales y las desgravaciones dependen de las circunstancias y pueden variar. Los no residentes no deben dar por sentado que se les trata de la misma manera que a los residentes españoles, ni que se les aplicará una exención estándar sin condiciones.
El valor declarado del inmueble heredado, el grado de parentesco del heredero con el fallecido, el patrimonio preexistente y la residencia del heredero pueden influir en el resultado. Las cuentas bancarias, las acciones y otros activos españoles también pueden formar parte de la masa hereditaria sujeta a tributación. Cuando la herencia incluya una villa de gran valor, es imprescindible realizar valoraciones prudentes y solicitar asesoramiento fiscal con antelación.
El plazo habitual para presentar la declaración y pagar el Impuesto de Sucesiones español es de seis meses a partir de la fecha del fallecimiento. Por lo general, se puede solicitar una prórroga dentro de los primeros cinco meses, pero no es automática y debe tramitarse sin demora. Pueden devengarse intereses incluso cuando se concede una prórroga.
Asimismo, suele aplicarse un recargo municipal sobre el impuesto sobre el valor catastral, conocido como «plusvalía municipal», cuando una propiedad urbana cambia de manos por herencia. Este impuesto es independiente del Impuesto de Sucesiones. El ayuntamiento lo liquida según sus propias normas y plazos, por lo que debe tramitarse simultáneamente a la declaración principal de sucesiones, y no después de ella.
El procedimiento práctico desde el fallecimiento hasta la inscripción
Una propiedad en España no puede simplemente pasar a nombre de un heredero basándose únicamente en un certificado de defunción extranjero. El proceso suele comenzar con la obtención del certificado de defunción y la confirmación del último testamento. Si el fallecido dejó un testamento extranjero, deberá presentarse el documento correspondiente en un formato válido, a menudo con una apostilla y una traducción jurada al español.
Los herederos necesitarán pruebas de su identidad y de su derecho a la herencia, junto con la escritura de propiedad, los datos fiscales y un panorama preciso de los activos y pasivos de la sucesión. A continuación, un notario español redacta la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia. Se trata del documento formal mediante el cual los herederos aceptan sus partes.
Tras la presentación y el pago de la declaración de impuestos, o la acreditación de la exención aplicable, la escritura de herencia podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción es el paso final fundamental para un inmueble que se pretenda conservar, refinanciar, vender o transmitir a la siguiente generación. También debe comprobarse el Catastro para que sus registros coincidan con el título legal.
Cuando varios herederos heredan una misma vivienda, el resultado puede ser la copropiedad. Esto puede funcionar bien para una familia que utilice la vivienda de forma conjunta. Sin embargo, puede resultar menos satisfactorio cuando un heredero desea venderla, otro quiere conservarla y un tercero reside en el extranjero. Una división posterior, la compra de participaciones por parte de un heredero o la venta del inmueble pueden ser opciones adecuadas, pero cada una de ellas conlleva implicaciones fiscales y familiares.
No herede un problema relacionado con la propiedad
La aceptación de una herencia merece una reflexión más profunda de la que a veces se le dedica. Una herencia puede incluir una hipoteca, cuotas de comunidad pendientes de pago, impuestos locales, obligaciones de mantenimiento o asuntos urbanísticos sin resolver. En el caso de una villa de lujo, el riesgo financiero también puede abarcar los acuerdos con el personal, los contratos de la piscina y el jardín, los seguros, los sistemas de seguridad y unos gastos de funcionamiento considerables.
Normalmente, los herederos pueden aceptar una herencia sin reservas, rechazarla o aceptarla con el beneficio de inventario. Esta última opción puede ayudar a proteger los activos personales cuando las obligaciones son inciertas, aunque conlleva trámites y plazos. Resulta especialmente relevante cuando no se conocen en su totalidad las finanzas generales del fallecido.
Antes de la aceptación, obtenga un extracto actualizado del Registro de la Propiedad, compruebe si existen cargas sobre el inmueble, revise las cuentas de la comunidad de propietarios y confirme que los pagos del IBI y de los servicios públicos estén al corriente. Si la vivienda ha estado alquilada, examine la situación del contrato de alquiler, la fianza y las licencias. Una ubicación privilegiada no garantiza una sucesión sencilla.
Planificar mientras la titularidad aún está clara
La mejor estrategia sucesoria suele elaborarse antes de que sea necesaria. Comience por redactar un testamento vigente en España y por realizar una revisión coordinada de los testamentos en otros países. Guarde las escrituras de propiedad, los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, la información hipotecaria, las pólizas de seguro y los contratos de servicios clave juntos en un archivo seguro y accesible. Informe a los familiares de confianza de dónde se encuentran.
Algunos propietarios barajan la posibilidad de realizar donaciones en vida, la copropiedad o la tenencia de la propiedad a través de una sociedad. Estas opciones pueden resultar eficaces en circunstancias concretas, pero no son soluciones universales. Una donación puede generar impuestos durante la vida del propietario, la copropiedad puede reducir el control y una sociedad puede acarrear consecuencias administrativas y fiscales que superen los beneficios. La vía más adecuada depende de la familia, del valor de la propiedad, de la situación de residencia y de las intenciones a largo plazo.
Para las familias que desean conservar una vivienda en la Costa del Sol de generación en generación, el regalo más valioso es la claridad. En Amrein Properties, nuestra perspectiva local es que una conversación discreta con los asesores jurídicos y fiscales españoles adecuados, junto con un plan práctico para la propia vivienda, ofrece a los herederos mucho más que una propiedad que gestionar. Les proporciona la confianza necesaria para disfrutar del legado que se les ha confiado.