Eine neue Villa oberhalb von Marbella, eine Residenz direkt am Strand in Rio Real oder eine sorgfältig ausgewählte Wohnung in der Nähe der Golden Mile können eine besonders unkomplizierte Möglichkeit darstellen, in Spanien Wohneigentum zu erwerben. Wer jedoch weiß, wie man eine Neubauimmobilie in Spanien kauft, muss über das Musterhaus, die Aussicht und die Ausstattung hinausblicken. Die beste Kaufentscheidung ist die, bei der eine außergewöhnliche Immobilie mit angemessenem Rechtsschutz, einer klaren Finanzplanung und einem realistischen Verständnis des Fertigstellungsprozesses einhergeht.
Für internationale Käufer kann der Kauf einer Neubauimmobilie beruhigend sein: modernes Design, aktuelle Energiestandards, Gewährleistungen und in vielen Fällen die Möglichkeit, das Haus vor der Fertigstellung individuell zu gestalten. Er erfordert jedoch auch eine sorgfältige Prüfung. Der Kauf nach Bauplänen ist nicht dasselbe wie der Kauf einer fertiggestellten Bestandsimmobilie, und die Verträge, die Zahlungsstruktur sowie der Zeitplan verdienen besondere Aufmerksamkeit durch einen Fachmann.
Beginnen Sie mit dem richtigen Neubau-Projekt
An der Costa del Sol gibt es ein breites Spektrum an Neubauprojekten, von Markenresidenzen über wenig bebaute Wohnanlagen in Hanglage bis hin zu einzelnen modernen Villen. Bevor Sie eine Immobilie reservieren, sollten Sie überlegen, was nach der ersten Sommersaison wirklich zählt. Privatsphäre, Ausrichtung, Anbindung an Marbella, Strandnähe, Sicherheit, Instandhaltungsaufwand und die zukünftige Attraktivität bei einem Wiederverkauf – all dies beeinflusst die Lebensqualität als Eigentümer.
Eine nach Süden ausgerichtete Terrasse mag zwar wünschenswert sein, doch ein höher gelegenes Grundstück kann auch stärkere Winde mit sich bringen oder eine größere Abhängigkeit vom Auto bedeuten. Eine Lage in erster Strandlinie bietet einen unmittelbaren Lebensstilvorteil, während eine sichere Wohnanlage in Sierra Blanca oder Benahavís eher für diejenigen geeignet sein dürfte, denen Ruhe und Platz wichtiger sind als die Erreichbarkeit zu Fuß. Es gibt keine allgemeingültige richtige Wahl; die beste Immobilie spiegelt wider, wie Sie sie nutzen möchten – sei es als Rückzugsort für die Familie, als ständigen Wohnsitz oder als langfristige Investition.
Es lohnt sich zudem, genau zu verstehen, was im Lieferumfang enthalten ist. In Werbebildern sind möglicherweise optionale Möbel, Gartengestaltung, hochwertige Haushaltsgeräte oder maßgeschneiderte Beleuchtung abgebildet. Bitten Sie um eine detaillierte Spezifikation, Grundrisse, einen Lageplan und klare Angaben zu den Gemeinschaftseinrichtungen. Für Käufer von Luxusimmobilien liegt der Unterschied zwischen einem schönen Konzept und einem wirklich gut ausgeführten Haus in diesen Einzelheiten.
So kaufen Sie einen Neubau in Spanien: Bereiten Sie sich vor der Reservierung vor
Die Reservierungsgebühr ist in der Regel die erste formelle Verpflichtung. Sie nimmt eine Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum vom Markt, während die Unterlagen geprüft werden, sollte jedoch nicht als beiläufige Verwaltungsgebühr betrachtet werden. Der Reservierungsvertrag muss den gezahlten Betrag, die Bedingungen für dessen Rückerstattung sowie die Vorgehensweise für den Fall festlegen, dass bei rechtlichen Prüfungen ein Problem aufgedeckt wird oder die Finanzierung nicht gesichert werden kann.
Beauftragen Sie vor der Zahlung einen unabhängigen spanischen Rechtsanwalt, der über Erfahrung im Bereich der Immobilienübertragung verfügt. Der Rechtsvertreter des Bauträgers schützt dessen Interessen; Ihr Anwalt sollte ausschließlich in Ihrem Interesse handeln. Er prüft in der Regel das Eigentumsrecht des Bauträgers an dem Grundstück, den Baugenehmigungsstatus, die Baugenehmigung, die Vertragsbedingungen sowie die geplanten Eintragungsdaten der Immobilie.
Käufer aus dem Ausland benötigen zudem eine NIE-Nummer, die spanische Ausländeridentifikationsnummer, die für Immobilientransaktionen und steuerliche Angelegenheiten verwendet wird. Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos ist oft sinnvoll für Ratenzahlungen, Lastschriften für Versorgungsleistungen und Gemeinschaftsgebühren, wobei die geeignete Vorgehensweise von Ihrer Bank und der Struktur der Transaktion abhängt. Planen Sie ausreichend Zeit für Geldwäscheprüfungen ein, insbesondere wenn Gelder über mehrere Rechtsordnungen hinweg oder über eine Gesellschaft gehalten werden.
Ein gut durchdachtes Budget sollte über den vereinbarten Kaufpreis hinausgehen. Für neue Wohnimmobilien fallen in der Regel 10 % Mehrwertsteuer sowie die Stempelsteuer (AJD) an, deren Höhe regional variiert und sich ändern kann. Rechtskosten, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Hypothekengebühren, Versicherungen, Einrichtungskosten sowie jährliche Betriebskosten sollten ebenfalls von Anfang an einkalkuliert werden. Ihr Berater kann Ihnen einen aktuellen, immobilienspezifischen Kostenvoranschlag erstellen, anstatt sich auf einen pauschalen Prozentsatz zu verlassen, der online angegeben wird.
Prüfen Sie den Bauträger, die Unterlagen und die Zahlungssicherheit
Ein angesehener Bauträger, eine solide Architektur und ein attraktives Musterhaus sind positive Anzeichen, ersetzen jedoch nicht eine gründliche Überprüfung. Ihr Anwalt sollte klären, wer die Immobilie verkauft, ob das Grundstück ordnungsgemäß eingetragen ist und ob die erforderlichen Genehmigungen erteilt wurden. Er sollte zudem die Bauausführung und den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin prüfen, einschließlich der Umstände, unter denen dieser Termin verlängert werden kann.
Bei dem Kauf von Immobilien ab Plan sind gestaffelte Zahlungen üblich. Eine typische Vereinbarung kann eine Reservierungszahlung, einen weiteren Betrag bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags sowie zusätzliche Raten in Verbindung mit Bauphasen umfassen, wobei der Restbetrag bei Fertigstellung fällig wird. Der Zeitplan unterscheidet sich je nach Bauprojekt; gehen Sie daher nicht davon aus, dass ein Projekt dem Muster eines anderen folgt.
Vor der Fertigstellung gezahlte Beträge sollten gemäß spanischem Recht durch eine individuelle Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice abgesichert werden, sofern dies erforderlich ist. Dies ist ein grundlegender Punkt. Ihr Rechtsberater sollte bestätigen, dass die Bürgschaft die von Ihnen gezahlten Beträge abdeckt, die ausstellende Institution identifizieren und sicherstellen, dass sie ordnungsgemäß auf Ihren Namen ausgestellt ist. Bewahren Sie Belege für jede Überweisung auf und leisten Sie Zahlungen ausschließlich auf das im Vertrag angegebene, verifizierte Konto.
Hier gilt es, einen Kompromiss zu finden. Ein früherer Kauf in einem Bauprojekt kann eine bessere Auswahl hinsichtlich Ausrichtung, Grundriss und Grundstück bieten und manchmal auch mehr Spielraum bei der Auswahl der Ausstattungsdetails. Ein Kauf kurz vor Fertigstellung bietet größere Sicherheit hinsichtlich der endgültigen Umgebung und kann den Zeitraum verkürzen, in dem Ihr Kapital gebunden ist. Der richtige Weg hängt von Ihrer Bereitschaft, zeitliche Risiken einzugehen, Ihrem gewünschten Grad an individueller Gestaltung sowie davon ab, ob Sie die Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigen.
Nutzen Sie den Vertrag, um den Lebensstil zu sichern, den Sie erwerben
Der private Kaufvertrag ist das Dokument, das eine Absicht in eine verbindliche Verpflichtung umwandelt. Er sollte die Immobilie, Parkplätze, Abstellräume sowie etwaige private Gärten oder Pools klar beschreiben. Er sollte die Spezifikationen und Pläne beifügen oder darauf verweisen, den vollständigen Kaufpreis und die Mehrwertsteuerregelung angeben, Zahlungstermine festlegen und den Fertigstellungsprozess erläutern.
Achten Sie besonders auf Bestimmungen zu Änderungen an Plänen oder Materialien. Bauträger benötigen während der Bauphase ein gewisses Maß an praktischer Flexibilität, doch dies sollte keine wesentlichen Änderungen an dem Haus zulassen, dessen Kauf Sie vereinbart haben. Machen Sie sich ebenso mit den Ihnen zustehenden Rechtsbehelfen vertraut, falls der Bauträger den Übergabetermin versäumt, sowie mit den Konsequenzen, falls Sie den Kauf nicht abschließen, nachdem die vertraglichen Bedingungen erfüllt wurden.
Bei einer Premium-Villa sind technische Details ebenso wichtig wie das Design. Lassen Sie sich das vorgesehene Heiz- und Kühlsystem, die Dämmung, die Verglasung, die Smart-Home-Steuerung, die Poolausstattung, die Sicherheitsmaßnahmen und die Gartengestaltung bestätigen. Wenn Sie Ausstattungsoptionen auswählen, lassen Sie diese mit Preis, Lieferumfang und Zahlungsbedingungen dokumentieren. Ein mündliches Versprechen, das in einem Ausstellungsraum abgegeben wird, ist kein Ersatz für eine schriftliche Zusage.
Die Fertigstellung ist ein Prozess, kein einmaliger Termin
Wenn sich der Bau der Fertigstellung nähert, wird der Bauträger Sie zu einer Besichtigung der Immobilie einladen. Dies ist der richtige Zeitpunkt für eine detaillierte Mängelliste. Viele Käufer beauftragen einen unabhängigen Sachverständigen oder technischen Fachmann mit der Überprüfung der Oberflächen, Installationen, des Wasserdrucks, der Türen, der Entwässerung, der Geräte sowie aller sichtbaren Mängel. Eine gut geführte Mängelliste ist kein Konfliktpunkt; sie ist ein sinnvoller Weg, um sicherzustellen, dass das Haus gemäß dem versprochenen Standard übergeben wird.
Ihr Anwalt sollte vor der Übergabe bestätigen, dass die erforderlichen Unterlagen vorliegen, darunter gegebenenfalls die Erstbezugsgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument, der Energieausweis, die zehnjährige Bauwerksversicherung sowie die Unterlagen, die für den Anschluss oder die Umschreibung der Versorgungsleistungen erforderlich sind. Er wird zudem prüfen, ob die Immobilie ordnungsgemäß auf Ihren Namen eingetragen werden kann.
Die Vertragsabwicklung findet in der Regel vor einem spanischen Notar statt, wo die öffentliche Eigentumsurkunde unterzeichnet und der Restbetrag beglichen wird. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde im Grundbuchamt eingetragen. Sollten Sie nicht persönlich anwesend sein können, ermöglicht eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht Ihrem Bevollmächtigten, die Vertragsabwicklung in Ihrem Namen durchzuführen, was für im Ausland ansässige Eigentümer von großem Nutzen sein kann.
Planen Sie Ihr Eigentum vom ersten Tag an
Der Besitz einer Neubauimmobilie wird angenehmer, wenn die praktischen Details bereits vor Ihrer ersten Ankunft geregelt sind. Prüfen Sie die Hausordnung, die voraussichtlichen Nebenkosten und die Rücklagen, insbesondere bei Wohnanlagen mit Concierge-Service, weitläufigen Gärten, Pools, Fitnessstudios oder Sicherheitsdiensten. Diese Annehmlichkeiten können das Wohnerlebnis bereichern und die Attraktivität steigern, sind jedoch mit laufenden Kosten verbunden, die zu Ihrer beabsichtigten Nutzung der Immobilie passen sollten.
Für eine Immobilie, die Sie abschließen und verlassen können, sollten Sie frühzeitig Versicherungen, Schlüsselverwaltung, regelmäßige Inspektionen und die Überwachung der Versorgungsleistungen organisieren. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten, lassen Sie sich vor dem Kauf über lokale Genehmigungsvorschriften, Hausordnung und steuerliche Auswirkungen beraten. Eine Immobilie, die für den privaten Genuss konzipiert ist, eignet sich nicht automatisch für eine Vermietungsstrategie.
Bei Amrein Properties ist es unsere Aufgabe, den praktischen Entscheidungen dieselbe diskrete Aufmerksamkeit zu widmen wie der Immobiliensuche selbst. Mit unserem über Jahrzehnte gewachsenen Ortswissen helfen wir Käufern dabei, nicht nur das Potenzial eines Bauprojekts einzuschätzen, sondern auch, wie es sich anfühlen wird, die Immobilie im Laufe der Zeit zu besitzen, zu nutzen und zu pflegen.
Der lohnendste Kauf einer Neubauimmobilie ist selten der, der am schnellsten getätigt wird. Schenken Sie der Immobilie, den Formalitäten und der Nachbetreuung gleichermaßen Aufmerksamkeit, dann können Sie Ihr Leben in Spanien mit der Zuversicht beginnen, die eine bedeutende Investition verdient.